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Grund­stücks­teilung

Eine Grund­stücks­teilung im Grundbuch ist erfor­derlich, wenn Sie eine Teilfläche eines Grund­stücks veräußern bzw. erworben wollen. Auch für eine unter­schied­liche Belastung von Grund­stücks­teilen, beispiels­weise durch eine Grund­schuld, ist die Abschreibung eines Teils des Grund­stücks im Grundbuch notwendig. Die Teilung des Grund­stücks kann dabei real oder ideell erfolgen.

Grund­stücks­teilung

Eine Grund­stücks­teilung im Grundbuch ist erfor­derlich, wenn Sie eine Teilfläche eines Grund­stücks veräußern bzw. erworben wollen. Auch für eine unter­schied­liche Belastung von Grund­stücks­teilen, beispiels­weise durch eine Grund­schuld, ist die Abschreibung eines Teils des Grund­stücks im Grundbuch notwendig. Die Teilung des Grund­stücks kann dabei real oder ideell erfolgen.

Realteilung

Typische Beispiele der Realteilung sind die Teilung eines Grund­stücks zur Schaffung mehrerer eigen­stän­diger Bauplätze, die Abschreibung eines Teils des elter­lichen Grund­stücks als Baugrund­stück für die Kinder oder auch die Teilung von Grund­stücken im Zusam­menhang mit Erbschaften.

Dabei erklärt der Eigen­tümer die Teilung nicht nur gegenüber dem Grund­buchamt. Es findet auch eine Zerlegung der zugrunde liegenden Flurstücke im Liegen­schafts­ka­taster statt. Die Zerlegung ist eine hoheit­liche Vermessung und darf im Land Brandenburg nur durch einen Öffentlich bestellten Vermes­sungs­in­ge­nieur, durch die zuständige Katas­ter­be­hörde oder unter Umständen auch durch die Behörden für Flurneu­ordnung durch­ge­führt werden.

Realteilung

Typische Beispiele der Realteilung sind die Teilung eines Grund­stücks zur Schaffung mehrerer eigen­stän­diger Bauplätze, die Abschreibung eines Teils des elter­lichen Grund­stücks als Baugrund­stück für die Kinder oder auch die Teilung von Grund­stücken im Zusam­menhang mit Erbschaften.

Dabei erklärt der Eigen­tümer die Teilung nicht nur gegenüber dem Grund­buchamt. Es findet auch eine Zerlegung der zugrunde liegenden Flurstücke im Liegen­schafts­ka­taster statt. Die Zerlegung ist eine hoheit­liche Vermessung und darf im Land Brandenburg nur durch einen Öffentlich bestellten Vermes­sungs­in­ge­nieur, durch die zuständige Katas­ter­be­hörde oder unter Umständen auch durch die Behörden für Flurneu­ordnung durch­ge­führt werden.

Ablauf einer Realteilung

Bevor die Zerlegung im Kataster durch­ge­führt werden kann, ist durch die Vermes­sungs­stelle zu prüfen, ob die beabsichtige Zerlegung überhaupt möglich ist. Zwar darf ein Eigen­tümer sein Grund­stück grund­sätzlich nach Belieben teilen. Dabei müssen jedoch die für das Grund­stück geltenden baupla­nungs- und bauord­nungs­recht­lichen Regelungen einhalten werden. Das bedeutet beispiels­weise, dass ein Grund­stück nicht derart geteilt werden darf, dass eine bebaute Teilfläche entsteht, die keine rechtlich gesicherte Zuwegung hat oder durch die Teilung eine Abstands­fläche unter­schritten werden würde. Die Teilung unbebauter Grund­stücke ist meist deutlich einfacher, doch auch hier sind baurecht­liche Festset­zungen zu beachtet. Die recht­lichen Fallstricke, die einer beabsich­tigten Teilung entge­gen­stehen oder diese zumindest erschweren können, sind mitunter sehr komplex. Wir helfen Ihnen hier gern und entwi­ckeln einen Entwurf zur Teilung Ihres Grund­stücks, der zu Ihren Wünschen passt.

Sind die Voraus­set­zungen für die Teilung erfüllt, kann die Zerlegung der Flurstücke beginnen. Dazu werden die für die Teilung relevanten bestehenden Grenzen des Grund­stücks unter­sucht und mit dem Nachweis im Kataster verglichen. Anschließend ermitteln wir den Verlauf der neuen Grenzen und kennzeichnen die Grenz­punkte in der Örtlichkeit. Das Ergebnis der Vermessung wird den Betei­ligten im Rahmen eines Grenz­termins erläutert und bekannt gegeben. Die Betei­ligten haben die Möglichkeit das Vermes­sungs­er­gebnis rechts­ver­bindlich anzuer­kennen. Die Grenzen sind fortan im Rechts­sinne festge­stellt. Der Verlauf des Grenz­termins wird in einer Grenz­nie­der­schrift dokumen­tiert, mit der das Ergebnis der Vermessung sowie die Erklä­rungen der Betei­ligten öffentlich beurkundet werden.

Sind die Voraus­set­zungen für die Teilung erfüllt, kann die Zerlegung der Flurstücke beginnen. Dazu werden die für die Teilung relevanten bestehenden Grenzen des Grund­stücks unter­sucht und mit dem Nachweis im Kataster verglichen. Anschließend ermitteln wir den Verlauf der neuen Grenzen und kennzeichnen die Grenz­punkte in der Örtlichkeit. Das Ergebnis der Vermessung wird den Betei­ligten im Rahmen eines Grenz­termins erläutert und bekannt gegeben. Die Betei­ligten haben die Möglichkeit das Vermes­sungs­er­gebnis rechts­ver­bindlich anzuer­kennen. Die Grenzen sind fortan im Rechts­sinne festge­stellt. Der Verlauf des Grenz­termins wird in einer Grenz­nie­der­schrift dokumen­tiert, mit der das Ergebnis der Vermessung sowie die Erklä­rungen der Betei­ligten öffentlich beurkundet werden.

Nachdem die Grenzen festge­stellt und die einge­brachten Abmar­kungen bestands­kräftig geworden sind, werden die Vermes­sungs­schriften zur Fortführung des Katasters bei der zustän­digen Behörde einge­reicht. Sie prüft die Unter­lagen, aktua­li­siert das Kataster und infor­miert anschließend die von der Teilung Betrof­fenen durch eine Fortfüh­rungs­mit­teilung. Anschließend kann das Grund­buchamt die Teilung im Grundbuch vollziehen und aus dem ursprüng­lichen Grund­stück sind mehrere eigen­ständig verkehrs­fähige bzw. belastbare Grund­stücke entstanden.

Ideelle Grund­stücks­teilung nach dem Wohnungs­ei­gen­tums­gesetz

Im Gegensatz zur Realteilung findet bei der ideellen Teilung keine Zerlegung der dem Grund­stück zugrunde liegenden Flurstücke im Kataster statt. Den einzelnen Eigen­tümern fällt hier ein Mitei­gentum nach Bruch­teilen am Grund­stück zu, das im Grundbuch einge­tragen wird. Ein klassi­sches Beispiel für die ideelle Teilung ist der Erwerb eines Grund­stücks durch Eheleute. Auch durch die Schaffung von Wohnungs­ei­gentum nach dem Wohnungs­ei­gen­tums­gesetz (WEG) kann ein Grund­stück ideell geteilt werden. Das Wohnungs­ei­gentum setzt sich dabei aus dem Sonder- und dem Gemein­schafts­ei­gentum zusammen.

Das Sonder­ei­gentum umfasst den Teil, auf den der jeweilige Mitei­gen­tümer einen allei­nigen Eigen­tums­an­spruch hat. Beispiels­weise eine abgeschlossene Wohnung mit Kellerraum in einem Mehrfa­mi­li­enhaus. Das Sonder­ei­gentum muss dabei im Rechts­sinne abgeschlossen, das heißt klar vom Gemein­schafts- und dem Sonder­ei­gentum der anderen Mitei­gen­tümer abgrenzbar sein.

Das Gemein­schafts­ei­gentum umfasst, wie der Name schon vermuten lässt, alles was nicht Sonder­ei­gentum ist und somit der Gemein­schaft der Mitei­gen­tümer gehört. Dazu zählen zwingend die Teile, die dem Bestand des Gebäudes oder der gemein­schaft­lichen Nutzung der Mitei­gen­tümer dienen. Das sind beispiels­weise das Dach, die tragenden Wände des Gebäudes, das Treppenhaus und auch das Grund­stück. Ein Teil des Grund­stücks, wie z. B. eine Terras­sen­fläche, Garten­fläche oder ein freilie­gender PKW-Stell­platz, kann nicht zu Sonder­ei­gentum erklärt werden.

Das Sonder­ei­gentum umfasst den Teil, auf den der jeweilige Mitei­gen­tümer einen allei­nigen Eigen­tums­an­spruch hat. Beispiels­weise eine abgeschlossene Wohnung mit Kellerraum in einem Mehrfa­mi­li­enhaus. Das Sonder­ei­gentum muss dabei im Rechts­sinne abgeschlossen, das heißt klar vom Gemein­schafts- und dem übrigen Sonder­ei­gentum der anderen Mitei­gen­tümer abgrenzbar sein.

Das Gemein­schafts­ei­gentum umfasst, wie der Name schon vermuten lässt, alles was nicht Sonder­ei­gentum ist und somit der Gemein­schaft der Mitei­gen­tümer gehört. Dazu zählen zwingend die Teile, die dem Bestand des Gebäudes oder der gemein­schaft­lichen Nutzung der Mitei­gen­tümer dienen. Das sind beispiels­weise das Dach, die tragenden Wände des Gebäudes, das Treppenhaus und auch das Grund­stück. Ein Teil des Grund­stücks, wie z. B. eine Terras­sen­fläche, Garten­fläche oder ein freilie­gender PKW-Stell­platz, kann nicht zu Sonder­ei­gentum erklärt werden.

Der Umweg über das Sonder­nut­zungs­recht

Um dennoch einen Grund­stücksteil einem bestimmten Eigen­tümer zuzuordnen und die übrigen Mitei­gen­tümer von der Nutzung dieses Teils auszu­schließen, kann ein Sonder­nut­zungs­recht begründet werden. Zur genauen Beschreibung der Lage eines solchen Sonder­nut­zungs­rechts kann es sinnvoll sein, einen Lageplan durch uns erstellen zu lassen. Dadurch herrscht Klarheit für alle Betei­ligten und es entsteht kein Streit über die Lage des Sonder­nut­zungs­rechts.

Grundlage für die Begründung von Wohnungs­ei­gentum ist die Erstellung eines Auftei­lungs­plans. In ihm wird darge­stellt, welche Gebäu­de­teile zu welchem Sonder­ei­gentum gehören und was das Gemein­schafts­ei­gentum umfasst. Für die Erstellung des Auftei­lungs­plans nutzt man in der Regel die Bauzeich­nungen des Archi­tekten. Bei älteren Gebäuden kann es jedoch vorkommen, dass diese Bauzeich­nungen nicht mehr vorliegen. Darüber hinaus kommt es vor, dass Wohnungen in Ihrem Grundriss verändert wurden und die vorhan­denen Bauzeich­nungen die örtlichen Gegeben­heiten nicht mehr korrekt darstellen. In derar­tigen Fällen ist eine neue Aufmessung der Wohnung notwendig.

Dauer einer Grund­stücks­teilung

Angesichts der Vielzahl der betei­ligten Stellen, die an der Grund­stücks­teilung mitwirken und der zahlreichen Arbeits­schritte, die teilweise an gesetz­liche Fristen gebunden sind, kann sich die Durch­führung einer Grund­stück­teilung zeitlich über mehrere Monate erstrecken. Zwar kann ein Notar­termin oder auch ein Bauan­trags­ver­fahren vor Vollendung der Grund­stücks­teilung betrieben werden. Dennoch erweist sich die abschlie­ßende Klärung der Eigen­tums­ver­hält­nisse oft als umso dring­licher, je weiter ein Bauprojekt voran­schreitet. Insbe­sondere für die Finan­zierung ist dies von Bedeutung. Durch den Abschluss eines Kaufver­trages allein, findet nämlich noch kein Eigen­tums­wechsel statt. Dazu bedarf es zusätzlich noch der Eintragung im Grundbuch und der Bildung neuer Flurstücke im Kataster. Sie sollten dies bei Ihren Planungen unbedingt beachten und sich daher möglichst frühzeitig mit uns in Verbindung setzen.

Kosten einer Grund­stücks­teilung

Die Kosten einer Grund­stücks­teilung sind sehr von den Gegeben­heiten des Einzel­falls abhängig. Bei der Realteilung entfällt der größte Kosten­anteil in der Regel auf die notwen­digen Vermes­sungs­ar­beiten. Darüber hinaus fallen auch noch Kosten beim Grund­buchamt, bei der Katas­ter­be­hörde, beim Notar und ggf. einem Anwalt an. Da es sich bei der Teilung von Grund­stücken um eine hoheit­liche Leistung handelt, sind die Kosten für die Vermes­sungs­arbeit im Land Brandenburg in der Vermes­sungs­ge­büh­ren­ordnung festgelegt und danach abzurechnen. Sie sind von der Anzahl der neu entsche­henden Flurstücke, der Grenz­länge der alten und neuen Grenzen, dem Bodenwert und der Anzahl der abzumar­kenden Grenz­punkte abhängig.

Bei der ideellen Teilung sind die Anfangs­kosten oft ein wenig niedriger, da die Vermes­sungs­ar­beiten in der Regel nicht so aufwendig wie bei der Realteilung sind. Aller­dings entstehen den Eigen­tümern hier meist höhere Kosten für notwendige Rechts­dienst­leis­tungen. Zusätzlich sollten Sie bedachten, dass das nachbar­liche Konflikt­po­tenzial bei der ideellen Teilung tenden­ziell etwas höher als bei der Realteilung ist. Die Nachbarn sind über das Gemein­schafts­ei­gentum mitein­ander verbunden und somit auch in einem gewissen Umfang vonein­ander abhängig. Die Kosten für Vermes­sungen im Rahmen einer ideellen Teilung sind privat­recht­licher Natur und daher Verhand­lungs­sache der Vertrags­par­teien.

Bei Fragen können Sie sich an uns wenden. Wir sind Ihnen gern behilflich und erstellen eine Kosten­schätzung für die Teilung Ihres Grund­stücks.

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