Grundstücksteilung
Eine Grundstücksteilung im Grundbuch ist erforderlich, wenn Sie eine Teilfläche eines Grundstücks veräußern bzw. erworben wollen. Auch für eine unterschiedliche Belastung von Grundstücksteilen, beispielsweise durch eine Grundschuld, ist die Abschreibung eines Teils des Grundstücks im Grundbuch notwendig. Die Teilung des Grundstücks kann dabei real oder ideell erfolgen.
Grundstücksteilung
Eine Grundstücksteilung im Grundbuch ist erforderlich, wenn Sie eine Teilfläche eines Grundstücks veräußern bzw. erworben wollen. Auch für eine unterschiedliche Belastung von Grundstücksteilen, beispielsweise durch eine Grundschuld, ist die Abschreibung eines Teils des Grundstücks im Grundbuch notwendig. Die Teilung des Grundstücks kann dabei real oder ideell erfolgen.
Realteilung
Typische Beispiele der Realteilung sind die Teilung eines Grundstücks zur Schaffung mehrerer eigenständiger Bauplätze, die Abschreibung eines Teils des elterlichen Grundstücks als Baugrundstück für die Kinder oder auch die Teilung von Grundstücken im Zusammenhang mit Erbschaften. Dabei erklärt der Eigentümer die Teilung nicht nur gegenüber dem Grundbuchamt. Es findet auch eine Zerlegung der zugrunde liegenden Flurstücke im Liegenschaftskataster statt. Die Zerlegung ist eine hoheitliche Vermessung und darf im Land Brandenburg nur durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, durch die zuständige Katasterbehörde oder unter Umständen auch durch die Behörden für Flurneuordnung durchgeführt werden.Realteilung
Typische Beispiele der Realteilung sind die Teilung eines Grundstücks zur Schaffung mehrerer eigenständiger Bauplätze, die Abschreibung eines Teils des elterlichen Grundstücks als Baugrundstück für die Kinder oder auch die Teilung von Grundstücken im Zusammenhang mit Erbschaften. Dabei erklärt der Eigentümer die Teilung nicht nur gegenüber dem Grundbuchamt. Es findet auch eine Zerlegung der zugrunde liegenden Flurstücke im Liegenschaftskataster statt. Die Zerlegung ist eine hoheitliche Vermessung und darf im Land Brandenburg nur durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, durch die zuständige Katasterbehörde oder unter Umständen auch durch die Behörden für Flurneuordnung durchgeführt werden.Ablauf einer Realteilung
Bevor die Zerlegung im Kataster durchgeführt werden kann, ist durch die Vermessungsstelle zu prüfen, ob die beabsichtige Zerlegung überhaupt möglich ist. Zwar darf ein Eigentümer sein Grundstück grundsätzlich nach Belieben teilen. Dabei müssen jedoch die für das Grundstück geltenden bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Regelungen einhalten werden. Das bedeutet beispielsweise, dass ein Grundstück nicht derart geteilt werden darf, dass eine bebaute Teilfläche entsteht, die keine rechtlich gesicherte Zuwegung hat oder durch die Teilung eine Abstandsfläche unterschritten werden würde. Die Teilung unbebauter Grundstücke ist meist deutlich einfacher, doch auch hier sind baurechtliche Festsetzungen zu beachtet. Die rechtlichen Fallstricke, die einer beabsichtigten Teilung entgegenstehen oder diese zumindest erschweren können, sind mitunter sehr komplex. Wir helfen Ihnen hier gern und entwickeln einen Entwurf zur Teilung Ihres Grundstücks, der zu Ihren Wünschen passt.
Sind die Voraussetzungen für die Teilung erfüllt, kann die Zerlegung der Flurstücke beginnen. Dazu werden die für die Teilung relevanten bestehenden Grenzen des Grundstücks untersucht und mit dem Nachweis im Kataster verglichen. Anschließend ermitteln wir den Verlauf der neuen Grenzen und kennzeichnen die Grenzpunkte in der Örtlichkeit. Das Ergebnis der Vermessung wird den Beteiligten im Rahmen eines Grenztermins erläutert und bekannt gegeben. Die Beteiligten haben die Möglichkeit das Vermessungsergebnis rechtsverbindlich anzuerkennen. Die Grenzen sind fortan im Rechtssinne festgestellt. Der Verlauf des Grenztermins wird in einer Grenzniederschrift dokumentiert, mit der das Ergebnis der Vermessung sowie die Erklärungen der Beteiligten öffentlich beurkundet werden.
Sind die Voraussetzungen für die Teilung erfüllt, kann die Zerlegung der Flurstücke beginnen. Dazu werden die für die Teilung relevanten bestehenden Grenzen des Grundstücks untersucht und mit dem Nachweis im Kataster verglichen. Anschließend ermitteln wir den Verlauf der neuen Grenzen und kennzeichnen die Grenzpunkte in der Örtlichkeit. Das Ergebnis der Vermessung wird den Beteiligten im Rahmen eines Grenztermins erläutert und bekannt gegeben. Die Beteiligten haben die Möglichkeit das Vermessungsergebnis rechtsverbindlich anzuerkennen. Die Grenzen sind fortan im Rechtssinne festgestellt. Der Verlauf des Grenztermins wird in einer Grenzniederschrift dokumentiert, mit der das Ergebnis der Vermessung sowie die Erklärungen der Beteiligten öffentlich beurkundet werden.
Nachdem die Grenzen festgestellt und die eingebrachten Abmarkungen bestandskräftig geworden sind, werden die Vermessungsschriften zur Fortführung des Katasters bei der zuständigen Behörde eingereicht. Sie prüft die Unterlagen, aktualisiert das Kataster und informiert anschließend die von der Teilung Betroffenen durch eine Fortführungsmitteilung. Anschließend kann das Grundbuchamt die Teilung im Grundbuch vollziehen und aus dem ursprünglichen Grundstück sind mehrere eigenständig verkehrsfähige bzw. belastbare Grundstücke entstanden.
Ideelle Grundstücksteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz
Im Gegensatz zur Realteilung findet bei der ideellen Teilung keine Zerlegung der dem Grundstück zugrunde liegenden Flurstücke im Kataster statt. Den einzelnen Eigentümern fällt hier ein Miteigentum nach Bruchteilen am Grundstück zu, das im Grundbuch eingetragen wird. Ein klassisches Beispiel für die ideelle Teilung ist der Erwerb eines Grundstücks durch Eheleute. Auch durch die Schaffung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann ein Grundstück ideell geteilt werden. Das Wohnungseigentum setzt sich dabei aus dem Sonder- und dem Gemeinschaftseigentum zusammen.
Das Sondereigentum umfasst den Teil, auf den der jeweilige Miteigentümer einen alleinigen Eigentumsanspruch hat. Beispielsweise eine abgeschlossene Wohnung mit Kellerraum in einem Mehrfamilienhaus. Das Sondereigentum muss dabei im Rechtssinne abgeschlossen, das heißt klar vom Gemeinschafts- und dem Sondereigentum der anderen Miteigentümer abgrenzbar sein.
Das Gemeinschaftseigentum umfasst, wie der Name schon vermuten lässt, alles was nicht Sondereigentum ist und somit der Gemeinschaft der Miteigentümer gehört. Dazu zählen zwingend die Teile, die dem Bestand des Gebäudes oder der gemeinschaftlichen Nutzung der Miteigentümer dienen. Das sind beispielsweise das Dach, die tragenden Wände des Gebäudes, das Treppenhaus und auch das Grundstück. Ein Teil des Grundstücks, wie z. B. eine Terrassenfläche, Gartenfläche oder ein freiliegender PKW-Stellplatz, kann nicht zu Sondereigentum erklärt werden.
Das Sondereigentum umfasst den Teil, auf den der jeweilige Miteigentümer einen alleinigen Eigentumsanspruch hat. Beispielsweise eine abgeschlossene Wohnung mit Kellerraum in einem Mehrfamilienhaus. Das Sondereigentum muss dabei im Rechtssinne abgeschlossen, das heißt klar vom Gemeinschafts- und dem übrigen Sondereigentum der anderen Miteigentümer abgrenzbar sein.
Das Gemeinschaftseigentum umfasst, wie der Name schon vermuten lässt, alles was nicht Sondereigentum ist und somit der Gemeinschaft der Miteigentümer gehört. Dazu zählen zwingend die Teile, die dem Bestand des Gebäudes oder der gemeinschaftlichen Nutzung der Miteigentümer dienen. Das sind beispielsweise das Dach, die tragenden Wände des Gebäudes, das Treppenhaus und auch das Grundstück. Ein Teil des Grundstücks, wie z. B. eine Terrassenfläche, Gartenfläche oder ein freiliegender PKW-Stellplatz, kann nicht zu Sondereigentum erklärt werden.
Der Umweg über das Sondernutzungsrecht
Um dennoch einen Grundstücksteil einem bestimmten Eigentümer zuzuordnen und die übrigen Miteigentümer von der Nutzung dieses Teils auszuschließen, kann ein Sondernutzungsrecht begründet werden. Zur genauen Beschreibung der Lage eines solchen Sondernutzungsrechts kann es sinnvoll sein, einen Lageplan durch uns erstellen zu lassen. Dadurch herrscht Klarheit für alle Beteiligten und es entsteht kein Streit über die Lage des Sondernutzungsrechts.
Dauer einer Grundstücksteilung
Angesichts der Vielzahl der beteiligten Stellen, die an der Grundstücksteilung mitwirken und der zahlreichen Arbeitsschritte, die teilweise an gesetzliche Fristen gebunden sind, kann sich die Durchführung einer Grundstückteilung zeitlich über mehrere Monate erstrecken. Zwar kann ein Notartermin oder auch ein Bauantragsverfahren vor Vollendung der Grundstücksteilung betrieben werden. Dennoch erweist sich die abschließende Klärung der Eigentumsverhältnisse oft als umso dringlicher, je weiter ein Bauprojekt voranschreitet. Insbesondere für die Finanzierung ist dies von Bedeutung. Durch den Abschluss eines Kaufvertrages allein, findet nämlich noch kein Eigentumswechsel statt. Dazu bedarf es zusätzlich noch der Eintragung im Grundbuch und der Bildung neuer Flurstücke im Kataster. Sie sollten dies bei Ihren Planungen unbedingt beachten und sich daher möglichst frühzeitig mit uns in Verbindung setzen.
Kosten einer Grundstücksteilung
Die Kosten einer Grundstücksteilung sind sehr von den Gegebenheiten des Einzelfalls abhängig. Bei der Realteilung entfällt der größte Kostenanteil in der Regel auf die notwendigen Vermessungsarbeiten. Darüber hinaus fallen auch noch Kosten beim Grundbuchamt, bei der Katasterbehörde, beim Notar und ggf. einem Anwalt an. Da es sich bei der Teilung von Grundstücken um eine hoheitliche Leistung handelt, sind die Kosten für die Vermessungsarbeit im Land Brandenburg in der Vermessungsgebührenordnung festgelegt und danach abzurechnen. Sie sind von der Anzahl der neu entschehenden Flurstücke, der Grenzlänge der alten und neuen Grenzen, dem Bodenwert und der Anzahl der abzumarkenden Grenzpunkte abhängig.
Bei der ideellen Teilung sind die Anfangskosten oft ein wenig niedriger, da die Vermessungsarbeiten in der Regel nicht so aufwendig wie bei der Realteilung sind. Allerdings entstehen den Eigentümern hier meist höhere Kosten für notwendige Rechtsdienstleistungen. Zusätzlich sollten Sie bedachten, dass das nachbarliche Konfliktpotenzial bei der ideellen Teilung tendenziell etwas höher als bei der Realteilung ist. Die Nachbarn sind über das Gemeinschaftseigentum miteinander verbunden und somit auch in einem gewissen Umfang voneinander abhängig. Die Kosten für Vermessungen im Rahmen einer ideellen Teilung sind privatrechtlicher Natur und daher Verhandlungssache der Vertragsparteien.
Bei Fragen können Sie sich an uns wenden. Wir sind Ihnen gern behilflich und erstellen eine Kostenschätzung für die Teilung Ihres Grundstücks.